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Caparra doppia all'acquirente che non rogita perché slitta la cancellazione dell'ipoteca

Escluso l'abuso del diritto a carico del promissario che si sottrae al rischio impostogli dal promittente venditore : recesso legittimo
Il promissario acquirente non abusa del suo diritto di richiedere il rispetto della pattuizione relativa alla compravendita dell'immobile soltanto dopo la cancellazione dell'ipoteca. Di conseguenza il suo recesso è legittimo e ha diritto alla restituzione del doppio della caparra versata, che ha natura confirmatoria. Il tutto perché il promissario si è rifiutato in modo legittimo di rogitare perché la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile non sarebbe stata contestuale all'atto. È quanto emerge dalla sentenza 358/13, pubblicata dal tribunale di Reggio Emilia (giudice estensore Gianluigi Morlini).

Differimento sospetto
Accolto il ricorso del promissario acquirente. L'affare salta perché la cancellazione dell'iscrizione che grava sull'immobile sarebbe scattata soltanto dopo l'eventuale sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita: il fatto è che l'ipoteca deve essere trasferita su di un altro immobile del promittente venditore e la banca ha bisogno di tempo. Insomma: il promittente venditore pretende che il promissario acquirente, diversamente da quanto pattuito nel preliminare, accetti che la cancellazione dell'ipoteca sia non contestuale ma differita di una settimana, pur prevedendo che nelle more il prezzo sia tenuto in deposito fiduciario dal notaio.

Sacrificio e rischio
Attenzione, però, perché la circostanza comporta sicuramente sacrificio e rischio per il promissario acquirente: lo stesso notaio chiarisce che in caso di mancato trasferimento dell'ipoteca sul nuovo immobile del promittente venditore, il compratore dell'immobile avrebbe dovuto sostenere tutta una serie di oneri, non quantificabili al momento, per ottenere l'estinzione della garanzia che gravava sul bene. Il professionista chiarisce peraltro che la cancellazione dell'ipoteca deve avvenire contestualmente al rogito.

Recesso legittimo
Insomma: il promissario acquirente non ha viola il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e quindi non abusa del suo diritto di richiedere il rispetto della pattuizione relativa all'acquisto dell'immobile solo dopo la cancellazione dell'ipoteca. È dunque il promittente venditore a essere inadempiente e deve essere condannato a pagare le spese di lite oltre che a restituire il doppio della caparra.

Dario Ferrara www.cassazione.it